Ocena informacji KRJ Partners i ich administratora

[Audytor]

W nawiązaniu do wpisu na forum w zakladce "zarządzanie" chcę poinformować właścicieli lokali w Osiedlu Cztery Kąty o poniższych sprawach, mających znaczenie dla każdego własciciela:

1. W trakcie negocjacji z KRJ zgłosiłem uwagi do prospektu informacyjnego i otrzymanych załączników, wnosząc o korektę ewidentnie nieprawdziwych wpisów oraz uzupełnienie brakujących informacji np o statusie własnosciowym tzw. węzła cieplnego, kalkulowanych udziałach lokalu z pomieszczeniami przynależnymi w części wspólnej i innych. Nie uzyskałem pełnych informacji.

2. W dniu 25.08 umówilismy się z KRJ u Notariusza na pdpisanie umowy deweloperskiej. Zgłosiłem 3 zasadnicze uwagi do zapisów umowy notarialnej i Pan Notariusz uznał moje argumenty i odstapił od podpisania umowy w treści proponowanej przez KRJ. W efekcie powstałej sytuacji podpisaliśmy 25.08 umowę rezerwacyjną na lokal, piwnicę i miejsce parkingowe, a po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali podpiszemy notarialną umowę przeniesienia własnosci, bez podpisywania umowy deweloperskiej.

3. Pierwszy zarzut rzeczowy do prospektu: załącznik nr 3 "Opis lokalu Budynku i Nieruchomosci Wspólnej" pkt 1) "Źródło zaopatrzenia w ciepło oraz ciepłą wodę użytkową - GPEC" zawiera mylącą i nieprawdziwą informację - GPEC nie dostarcza ciepłej wody użytkowej, dostarcza wyłącznie energię cieplną służacą do centralnego ogrzewania i podgrzewania zimnej wody surowej dostarczanej przez Saur Neptun. Za wodę zimną łącznie (ZW i CWU) płacimy do Saur, za energię na podgrzanie wody do GPEC wg odczytów oddzielnego licznika w GJ zainstalowanego na dwudzielnym wymienniku ciepła. Dlaczego to jest bardzo istotne - wyjaśnię poniżej.

4. Punkt pierwszy załacznika nie wymienia pomieszczenia węzła cieplnego pod budynkiem C, (który jako lokal użytkowy jest skladnikiem częsci wspólnej i będzie naszą własnością), całkowicie pomija instalację grzewczą CO i instalację wodną ZW i CWU, mimo, że wymienione są inne instalacje. SPRAWA WYJĄTKOWO ISTOTNA, BO BEDZIE RZUTOWAŁA NA NASZE KOSZTY ENERGII CIEPLNEJ PRZEZ DŁUGIE LATA W PRZYSZŁOŚCI.

5. Mój zarzut drugi - brak informacji o szacunkowym udziale "brutto" lokalu w cześci wspólnej. SPRAWA RÓWNIEŻ WYJĄTKOWO WAŻNA DLA ROZLICZANIA KOSZTÓW UTRZYMANIA CZESCI WSPÓLNEJ ZARÓWNO OB. ECNIE JAK I PO POWSTANIU WSPÓLNOTY. Ustawa o własności lokali jednoznacznie precyzuje (art. 3 i 12), że cieżary i pożytki rozlicza się wg udziałów w cześci wspólnej (a nie wg m.kw.), przy czym Wspólnota może w drodze uchwały zróżnicować rozliczanie poszczególnych aspektów kosztów eksploatacji. W sytuacji przejściowej, do momentu sprzedaży i przekazania mieszkań, KRJ powinien ponosić partycypować w kosztach utrzymania części wspólnych w % aktualnego udziału. Zwracam uwagę, że w naszych aktach notarialnych będziemy mieli wpisany udział w CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI, z której właścicielem 50% będzie KRJ do czasu przekazania lokali II etapu inwestycji. Rozliczanie przez obecnego Administratora (proszę nie używać pojęcia zarzadcę - zarezerwowanego dla notarialnego wyznaczenia zarządcy - vide art. 18 uowl) kosztów utrzymania części wspólnej na metr kwadratowy jest ukrytą formą przerzucania czesci kosztów na rachunek włascicieli, którzy przejeli mieszkania.

6. Mój trzeci zarzut - brak informacji o unormowaniach własnościowych związanych z węzłem cieplnym. Wg informacji KRJ pomieszczenie węzła (nie poinformowali o metrażu pomieszczenia - szacuję na ok. 30-40 m.kw.) nie zostało wydzielone, a więc stanowi część wspólną. W tym pomieszczeniu (podobno użyczonym bezpłatnie - umowy użyczenia mi nie pokazano, nie ma jej Habitum) GPEC zainstalował swój wymiennik ciepła i bedzie nas obciążał najwyższą taryfa, nie płacąc nam na nasze pomieszczenie i nie ponosząc kosztów amortyzacji i utrzymania pomieszczenia. Żadne formalne zobowazanie KRJ wobec GPEC nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, ani nie ma pisemnej informacji na temat formalnych unormowań w tym zakresie. Wg informacfji KRJ budynki A i B będą posiadały oddzielny węzeł cieplny, co oznacza, że dwa nasze pomieszczenia będą udostepnione GPEC, bez uzyskania jakichkolwiek pożytków dla nas.

7. Rozmawiałem z Administratorem z "Habitum" o kosztach m.in. podgrzania wody. Nie podał żadnych źródłowych informacji kosztówych, podał m.in. tylko, że koszt podgrzania jest zmienny i obecnie wynosi ok. 30 zł. za m. sz., co jest wyjątkowo wysokie. I ten sposb rozliczania kosztów podgrzania wody ukrywa fakt, że obecni własciciele przejętych lokali ponosza koszty przynależne KRJ, wynikające z istoty instalacji c.w.u. W każdym budynku konstrukcyjnie istnieje cyrkulacja wody podgrzanej, o stałej ilości wody o temp. 60-65 st. C w obiegu, która jest stale podgrzewana w wymienniku ciepła. W czerwcy br. , po włączeniu cyrkulacji a przed oddaniem pierwszego mieszkania jednoznacznie było widać jaki jest stały koszt takiej cyrkulacji c.w.u., który musiał ponosić KRJ. Pobór podgrzanej wody przez właścicieli lokali nie zmienia cyrkulacji, bo ciepła woda musi dotyczeć do każdego mieszkania, bez względu na fakt poboru czy jego braku. Na łączny koszt podgrzania wody składają się 3 elementy: stały koszt energii cieplnej do cyrkulacji, zmienny koszt energii do podgrzania zimnej wody wchodzacej do wymiennika ciepła wraz z poborem przez użytkownika i ustalony koszt wody zimnej. Jedna stawka per m. sz. zaciemnia ten obraz i jest nieadekwatna do stanu rzeczyiwistego. Uważam, że do czasu powstania wspólnoty i uchwalenia stosownego regulaminu, koszt cyrkulacji c.w.u. powinien być dzielony na mieszkanie (ani wielkość powierzchni, ani ilość osób, ani ilość pobranych m.sz c.w.u) nie mają wpływu na wielkość energii cieplnej zużytej na podgrzanie wody krążącej w cyrkulacji, a KRJ powinien ponosić koszty cyrkulacji, przynależne do nieoddanych lokali. W rozmowie telefonicznej Administrator w zasadzie zgodził się z tym stanowiskiem, nie potrafił jednak wyjaśnć na jakiej podstawie formalnej obecnie obciąża właścieli lokali. Informuję, że w mojej obecnej wspólnocie, koszt cyrkulacji wynosi 21 zł na lokal miesięcznie, koszt podgrzania w II kwartale br. wyniósł 7,20 zł. za m.sz. plus koszt wody zimnej w Gdyni 8,42 zł. za m. sz.
Piszę o powyższym dla pełnej informacji właścicieli mieszkań, bo od 01.10.2012 r. będą podpisywane akty przeniesienia własności, a z chwilą podpisania pierwszego aktu powstaje wspólnota z mocy prawa i decyzje zarządcze przechodza na Zarząd Wspólnoty.